Управление строительством на объекте Заказчика

       УПРАВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

       при выполнении строительных и отделочных работ на небольших объектах

Для реализации дизайнерских и небольших строительных проектов, как правило, используют два основных подхода: это Генеральный подряд и Управление Строительством   без генерального подрядчика

 

                 Генеральный подряд

При традиционном методе строительства и отделке заключается соглашение на генеральный подряд. Это Договор с фиксированной ценой, при котором Генподрядчик выбирает субподрядчиков и поставщиков  без согласия и одобрения Заказчика.   Заказчик не может контролировать заключение субподрядных контрактов и осуществление работ по этим договорам, то есть контроль управления процессом становится менее прозрачным. Работы на объекте в данном случае начинается только после согласования всей проектной документации. После заключения Договора Заказчик не может вносить изменения в соответствии со своими требованиями, в противном случае необходимо оформить дополнительное соглашение с пересмотром цены.

 

Существенные преимущества Генподряда:

  •          Определенность стоимости   работ на объекте для Заказчика.

 

  •          Заключив договор Генподряда, Заказчик   гарантированно получает результат работы за определенную цену, что позволяет ему     планировать свои расходы на строительство, а соответственно привлекать финансы в необходимые сроки.

 

  •         Заказчик знает, что подрядчик полностью несет ответственность за срыв сроков и некачественное выполнение работ. Ответственность Подрядчика за невыполнение договора подряда распространяется на всю сумму соглашения .

 

К недостаткам Генподряда можно отнести:

  •               Необходимость крупного авансового платежа. Для организации строительных работ и закупки необходимых материалов и оборудования Генподрядчик обычно требует от Заказчика произвести авансовый платеж, который на крупных проектах достигает 20% от общей суммы договора. Следовательно, Заказчик вынужден привлекать значительные финансовые средства до начала выполнения основных строительных работ по проекту.

 

  •              Отсутствие контроля Заказчика за назначением субподрядчиков, а следовательно отсутствие прозрачности. Выбор и назначение субподрядчиков относится к внутренней  деятельности Генподрядчика , поэтому Заказчик не может влиять на этот процесс.                                                                                                                       Это нередко приводит к тому, что Генеральный подрядчик руководствуется при выборе субподрядчиков лишь фактором наименьшей цены,  приводит к неизбежной потере качества и срывам сроков строительства — из-за привлечения неквалифицированных подрядчиков.

          Управление строительством без Генерального подрядчика

Заказчик нанимает профессионального Управляющего строительством, который берет на себя функции планирования, управления, организации и контроля на всех стадиях проекта, начиная с предпроектного этапа до сдачи объекта в эксплуатацию, в том числе за счет привлечения специализированных организаций.

В этом случае Заказчик платит Управляющему вознаграждение за профессиональные рекомендации относительно наиболее эффективных  решений на всех этапах проекта. Это позволяет Заказчику максимально увеличить свой вклад в реализацию своего проекта и контроль на протяжении всего процесса строительства, так как он имеет возможность напрямую влиять на выбор и контроль Подрядчиков.

Основным достоинством этого метода является общность интересов Управляющего строительством и Заказчика.   Управление строительством от имени заказчика осуществляет Дизайнер – Управляющий или профессиональная компания. Правильная организация подбора рабочих  позволяет выбрать лучших по соотношению «цена-качество» Подрядчиков. Это приводит к снижению стоимости всех строительных  и отделочных работ. Отсутствие крупного авансового платежа, выполнение небольших по объему   работ позволяет Заказчику равномерно распределять финансовые средства с течением времени.

У этого метода организации и управления работ на объекте есть свои недостатки. Например, наличие у заказчика Договорных отношений со всеми участниками проекта. С одной стороны, имея Договорные отношения с исполнителями работ, Заказчик может лучшим образом контролировать выполнение и качество работ. С другой стороны, заказчик несет намного больше ответственности чем, например, при управлении проектом с генеральным подрядчиком. Влиять на Подрядчиков можно за счет того, что финансовый контроль находится в руках Заказчика.

Из-за того, что каждый Подрядчик несет ответственность за нарушение договорных обязательств перед Заказчиком только в пределах суммы своего договора, может возникнуть ситуация, когда при срыве сроков будет трудно найти ответственного за проект в целом.

 

      Основные отличия двух способов по реализации дизайн – проектов и малых строительных объектов:   генерального подряда и управления строительством без Генподряда

 

Генеральный подряд

Управление строительством без Генподряда

Договор на строительный подряд заключается с одним Генподрядчиком, который затем заключает субподряды с исполнителями отдельных видов работ Заказчик заключает договора напрямую с исполнителями работ.
Заказчик не может контролировать качество работ субподрядчиков, выбранных генподрядчиком. Заказчик может контролировать качество и надежность работ
Небольшая возможность учесть измененные требования заказчика после заключения контракта   Возможность учесть измененные требования заказчика после заключения контракта
Медленная реакция на эти требования, так как необходимо провести переговоры с субподрядчиками, прежде чем передать результаты заказчику. Результатом этого является слабая система контроля затрат Быстрая реакция на необходимость изменений, так как управляющий строительством имеет возможность напрямую вести переговоры с исполнителями работ
Слабый контроль за субподрядными работами. В случае задержки одного вида работ это немедленно отражается на всем графике Отличный контроль качества выполнения работ, так как каждый субподрядчик был тщательно отобран управляющим и заказчиком
Задержка в одном виде работ не приводит к «снежному кому», так как управление строительством предполагает немедленное реагирование на проблему и ее устранение
 

 

 

Опытный Дизайнер – Управляющий знает, как договориться с прорабом, как контролировать строителей, как работать с поставщиками, как экономить деньги и при этом получать максимум качества. Дизайнер – Управляющий полностью берет реализацию объекта на себя.

Управление строительством — это осуществление полного контроля над производственным процессом, начиная с поставки строительных материалов и необходимого оборудования, и заканчивая передачей объекта заказчику.

Именно Управление строительством и Технический надзор способны полностью гарантировать заказчику своевременное и качественное окончание всех видов работ . Для этого нужен опыт и профессионализм

 

                Управление строительством включает в себя:

  1. Работа с Подрядчиками

— Заключение Договоров Подряда и управление Подрядчиками – строителями  и другими подрядчиками.

  1. Снабжение ( Комплектация)

— Закупка и доставка черновых материалов.
— Рекомендации по закупке чистовых материалов и предметов интерьера.

  1. Технический контроль

— Проверка последовательности и качества строительства, соблюдения технологии

  1. Согласование смет

— Составление планов и графиков работ на объекте.
— Консультации.
— Согласование смет Подрядчиков о  на проведение строительных и отделочных работ на объекте .

 

  1. Отчетность

— Еженедельная отчетность.

  1. Взаимодействие с проектировщиками смежных направлений ( сетей )

 

  1. Инженерное сопровождение

— Работа со смежниками на объекте.
— Разработка графика и последовательности их работ на строительной площадке.
— Увязка инженерных систем.

  1. Представление интересов Заказчика

— Взаимодействие с должностными лицами, получение разрешений.
— Приемка чистового материала, оборудования.
— Участие в сдаче объекта заказчику.

.

Стоимость управления строительством

Стоимость зависит от сложности объекта, порученных дизайнеру функций, количества задействованных людей.   В Иванове и Ивановской области это составляет     35000 рублей в месяц.                                                                                                                                                 За эти деньги заказчик избавляется от всех проблем, вызванных стройкой, получает персонального менеджера и экономит от 10 до 20% за счет дизайнерских скидок и комплексного подхода. Услуги комплектации и технического надзора  автоматически входят в эту услугу